“Şerh konulan tarla satılabilir mi?” Emlak masallarını artık bırakalım.

Şunu en başta söyleyeyim: “Şerh var ama satışa engel değil” cümlesini duyduğunuz an frenleyin. Çünkü tapudaki her şerh aynı etkiyi yaratmaz; kimi şerh tarlanızı pranga gibi bağlar, kimi ise alıcıyı yangına su taşıyan kişi yapar. Peki, hâlâ “şerhli tarla satılır mı?” diye soruyor musunuz? Evet, çoğu zaman işlem yapılır—ama bedelini kim öder, riskini kim taşır? İşte kavga burada başlar.

Hızlı cevap: Bazı şerhler (özellikle “devir ve temlikin önlenmesi” ibareli ihtiyati tedbir) fiilen satışı bloke eder. Diğer şerhler (haciz, satış vaadi, şufa (önalım) gibi) satışa çoğunlukla engel olmaz; fakat alıcıyı bağlar, dava ve mali risk doğurur.

Şerh nedir, neden bu kadar önemli?

Şerh; tapu sicilinde kişisel hakları ve kısıtlamaları görünür kılan, “beyanlar/şerhler” hanesinde yer alan uyarı levhasıdır. Kimi zaman bir mahkeme kararı, kimi zaman bir sözleşme, kimi zaman da kamu yararı işlemine dayanır. “Tarla satışı” söz konusu olduğunda bu levha, tıpkı kırmızı ışık gibi yorumlanmalıdır: Bir kısmı “dur,” bir kısmı “dikkat” der. Siz hâlâ gaz mı, fren mi yapacağınızı muğlak bırakıyorsanız, masrafı da, davayı da kucağınıza alırsınız.

Satışı kilitleyen şerhler: “Dur” işareti

• İhtiyati tedbir (devir ve temlikin önlenmesi): Tapu müdürlüğü devri yapmaz. “Nasıl olsa kaldırılır” diyenler, çoğu zaman aylarca bekler. Sorun sadece süre değil; tedbirin kapsamı ve tarafı, alıcıyı doğrudan duvara toslatır.
• Tasarruf yetkisi kısıtlılığı / kayyum-vasi onayı zorunluluğu: Onay yoksa işlem yok. “İmza yetişir” masalına kanmayın; yetkisiz işlem pazarlık değil, kumardır.
• Kamu kaynaklı ağır kısıtlamalar (ör. kamulaştırma süreci şerhi): Kayıt “satış yasağı” koymasa bile, ekonomik olarak tarlayı değersizleştirir; gerçek alıcıyı ürkütür, finansmanı bozar.

Satışı engellemeyen ama alıcıyı yakabilen şerhler: “Dikkat” işareti

• Haciz / ihtiyati haciz: Satış yapılabilir; fakat alıcı hacizle birlikte devralır. Borç kapanmadan “temiz tapu” hayal. Banka kredisi? Çoğu kurum hacizli taşınmazı fonlamaz.
• Satış vaadi şerhi: Lehtarın izni yoksa alıcı “vaat lehtarının” davasıyla karşılaşır. “Ben bilmem, satıcı düşünsün” demeyin; yeni malik olarak siz de hedef olursunuz.
• Şufa (önalım) hakkı şerhi veya paylı mülkiyet: Hisseli tarla aldıysanız, diğer paydaşların önalım davası kapınızda. “Ucuza kaptım” diye sevinenler, mahkeme kararıyla tarlayı geri bırakabilir.
• Kira şerhi: Kira, yeni malike karşı da ileri sürülür. “Tarlayı hemen eklerim” planı, sözleşme süresi kadar rafa kalkabilir.
• İrtifaklar ve kullanım kısıtları (enerji hattı, yol geçişi vb.): Satışı fiziksel olarak engellemez; ama alanın değerini ve kullanımını sıfırlayabilir.

Tarım arazilerinde ekstra mayınlar: “Tarla” ayrı bir dünya

Asgari tarımsal parsel büyüklüğü

“Böler, satarım” diyenlere kötü haber: Tarım arazilerinde bölünme kuralları serttir. Asgari parsel büyüklüğü ve devir onay süreçleri, masanızdaki satış sözleşmesinden güçlüdür. Parçalayıp satmak çoğu yerde hukuken mümkün değildir; parselasyon hayalinizi ilk rüzgârda uçurur.

Hisseli mülkiyetin zehirli iğnesi

Hisseli tarlada “nasıl olsa satarım” düşüncesi, alıcıyı bilanço açığına sokar. Çünkü önalım (şufa) hakkı, pazarlık masasında görünmez; dava dosyasında acıtır. “Paydaşlar sessiz” diye rahatlayanlar, tebligatla uyanır.

Köydeki fiilî kullanım ve sınır ihtilafları

Tapu şerhi olmasa bile; komşu parsellerle sınır, geçiş, su kullanımı gibi fiilî durumlar, satın aldığınız gün gündeminiz olur. Haritada görünenle sahadaki gerçek, çoğu zaman iki farklı hikâyedir.

Provokatif sorular: Satın alırken gerçekten neyi görmezden geliyorsunuz?

• “Şerh var ama problem değil” diyenin, hangi hukuki sorumluluğu var?
• Hacizli bir tarlayı “pazarlıkla” aldığınızda, krediniz ve nakit akışınız nasıl etkilenecek?
• Satış vaadi varken alım yapıp, lehtara karşı hangi savunmayı planlıyorsunuz?
• Paydaşların önalım davası açması halinde, yıllarca sürecek bir yargılamayı göze aldınız mı?

“Şerh konulan tarla satılabilir mi?” Sadece evet-hayır değil, strateji meselesi

Bu soruya tek kelimelik cevap arayanlar, kaybetmeye en yakın olanlar. Çünkü şerhin türü, tarihi, kapsamı ve dayanağı belirleyicidir. Tapu kaydındaki her kelime, masraflar ve risk tablonuzu değiştirir. “Evet satılır” diyerek imza attıranların çoğu, şerhin sonuçlarını bilmezden gelir—ta ki icra dairesi, mahkeme kalemi veya karşı tarafın avukatı kapıyı çalana kadar.

Akıllı hareket planı: Riskten kaçmak değil, riski fiyatlamak

1. Tam ve güncel tapu kaydı alın: “Beyanlar/şerhler” hanesindeki ibareleri tek tek okuyun. “Tedbirin konusu ne, kapsamı ne, süresi var mı?” sorularını atlamayın.
2. Şerh sahibi/lehtar masaya gelsin: Satış vaadi, şufa, kira vs. varsa yazılı muvafakat olmadan alım yapmayın. Söz uçar; şerh kalır.
3. Haciz temizliği ve kapatma planı kurun: Bedelin bir kısmını escrow/blokeli ödeme ile borç kapatmaya bağlayın. “Hallederiz” değil, “nasıl ve ne zaman hallederiz” diye yazılı takvim yapın.
4. Hisseli tarlada fiyatı önalım riskine göre indirin: Dava ihtimalini ve zaman maliyetini rakama çevirin; etmiyorsa el sıkışmayın.
5. Tarım mevzuatını ve asgari parsel büyüklüğünü doğrulayın: Bölünemezse, projeniz kâğıtta kalır. “Sonra bakarız” demek, sonra pişman olmaktır.

Son söz: Şerh, gerçeği saklamaz—siz saklamayın

“Şerh konulan tarla satılabilir mi?” Evet, bazen satar, bazen duvara çarparsınız. Ama asıl soru şudur: Bu satış sizi nereye götürecek? Tapudaki bir satır, bütçenizi, zamanınızı ve sinirinizi şekillendirir. Şerhi hafife alanlar, bedelini ağır öder. Kısa yol yok; metni okuyun, mantığı kurun, riski fiyatlayın. Yoksa “satıldı” dediğiniz gün, aslında sorunları satın almış olursunuz.